Брать ли ипотеку?
Ипотечное кредитование — один из наиболее бурно развивающихся сегментов финансового рынка. Начиная с 2010 года объем размещаемых среди населения новых кредитов вырос с 380 млрд рублей до 1,47 трлн — почти вчетверо. При этом в сравнении с ВВП Российской Федерации этот рынок очень мал и составляет не более 3 %, в то время как, например, в США этот показатель превышает 70 %. И даже с учетом того, что мировой кризис 2008 года был во многом следствием кризиса на американском рынке ипотечного кредитования, понятно, что потенциал роста у российского рынка есть.
Для быстрорастущих рынков характерно экстенсивное развитие — компании спешат в первую очередь осваивать неосвоенные ресурсы. Интенсивное же развитие, подразумевающее снижение издержек и создание максимально благоприятных условий для потребителя, как правило, не находится на первом месте среди приоритетов. Для потребителя банковских услуг это оборачивается высокой стоимостью ипотечного жилья. С момента заключения договора и до закрытия всех обязательств перед банком многие счастливые обладатели квартир успевают выплатить их двукратную, а иногда и трехкратную стоимость. И первый вопрос, на который должен ответить себе гражданин, решающий жилищную проблему, звучит примерно так: следует ли лично мне брать ипотечный кредит, нет ли у меня альтернатив?
Удобство ипотеки
Преимущества приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования более-менее общеизвестны, не в последнюю очередь благодаря рекламной активности банков, предлагающих такую услугу. Во-первых, это возможность обзавестись собственным жильем, не обладая достаточными средствами для покупки квартиры. Во-вторых, для дисциплинированного заемщика ипотека хороша своей предсказуемостью — график выплат по кредиту формируется на весь срок отношений между банком и клиентом. Соответственно, можно долговременно планировать затратную часть своего бюджета.
В-третьих, для ответственного налогоплательщика, получающего свою заработную плату «белыми» деньгами, ипотека обойдется дешевле, чем даже предлагает банк: согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, заемщик имеет право на налоговый вычет, то есть освобождается от выплаты налога на доходы физического лица с суммы, потраченной на приобретение жилья, если она не превышает 2 млн рублей, а также с суммы фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 млн рублей. Существуют программы государственной поддержки ипотечного кредитования, например «ипотека — молодым семьям», предусматривающая частичное государственное субсидирование. Для погашения ипотечного кредита можно использовать и средства материнского капитала.
Система страхования жилья, приобретенного в счет ипотечного кредита, а также страхование жизни и здоровья заемщика делают эту растянутую во времени финансовую операцию максимально безопасной с точки зрения потери финансов и самого жилья. Правда, платежи по страховым программам делают эту же весьма расходную финансовую операцию и еще дороже.
Минусы ипотеки
Дороговизна — главный из них. Многие банки, предлагающие интересующую нас услугу, размещают на своем интернет-сайте кредитный калькулятор, позволяющий в режиме онлайн рассчитать, во сколько обойдется ипотека при тех или иных условиях. Пользователю не составит труда рассчитать, что уже при сроке займа 10 лет в большинстве случаев переплата приближается к 100 %, а при 15 годах — значительно превышает этот уровень. При этом онлайн-калькулятор не учитывает всего разнообразия комиссий, которые может начислять банк за то или иное действие, а также санкции за просрочку очередного платежа.
Фактор времени вообще играет большую роль при подобных длительных выплатах: даже за 5 лет, а за 10 или 15 тем более, много чего может произойти. Заемщик может потерять работу или другой постоянный источник дохода. Неприятность может произойти и с самим заемщиком: в случае смерти или инвалидности обязательства по кредиту никуда не исчезнут — расплачиваться придется его родственникам или наследникам. Конечно, страховка может обеспечить им беспроблемное вступление во владение недвижимостью, но далеко не все заемщики с удовольствием идут на страхование собственной жизни, которое также увеличивает размер платежа.
Сложности с оформлением договора
При всем удобстве предоставления услуги ипотечного кредитования она связана со множеством сложностей. Во-первых, заемщику все равно придется выплатить достаточно существенную сумму, например 30 % стоимости квартиры, из собственных имеющихся средств. Во-вторых, ссудные деньги будут выданы банком на основании справки о доходах физического лица (форма 2-НДФЛ). В документе, понятно, указывается облагаемая налогом зарплата, то есть белая.
Банки при расчете платежей предпочитают, чтобы ежемесячный заработок клиента превышал сумму выплат раза в 2–3. Но далеко не всякий гражданин, получающий даже высокий доход, может представить документ, подтверждающий его официально. Да, банк может согласиться с суммой дохода, которую клиент заявит неофициально, на словах, но при этом процентная ставка по кредиту будет заметно выше. Наконец, при одобрении банком кредита им надо воспользоваться в течение некоего оговоренного срока — обычно это 3 месяца. За такой срок заемщик может и не найти жилье, устраивающее его по всем параметрам.
ЖНК
Различные формы потребительской кооперации могут стать действенной альтернативой ипотеке. Так называемые жилищные накопительные кооперативы (ЖНК), в отличие от банков, представляют собой некоммерческие организации, однако служат той же цели, что и банковская ипотека. Деятельность их регулируется Законом «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года. ЖНК приобретают или строят жилье для своих членов за счет поступающих членских платежей и по мере приобретения предоставляют его для проживания.
Для вступления в кооператив не требуется ни справка о доходах, ни безупречная кредитная история. Требуется лишь внесение вступительного взноса и регулярная выплата паевых взносов, из которых в перспективе будет составлен пай, то есть сумма, эквивалентная стоимости жилья, на которое член кооператива претендует. Паевые взносы выплачиваются с процентной надбавкой или без нее, как и в случае с ипотечным кредитом, но надбавка, если она есть, существенно меньше — в среднем по рынку втрое. Один из таких кооперативов, хорошо зарекомендовавший себя, ЖК "Бест Вэй"
Правда, и такая форма приобретения жилья имеет свои неудобства. Главное из них — невозможность немедленно въехать в приобретаемое жилье. Как правило, это происходит только после выплаты минимум 35 % стоимости пая. Есть и другие нюансы: например, кооператив путем голосования на общем собрании его членов может изменить в бóльшую сторону размер паевых выплат, а может и в меньшую. Впрочем, бóльшая часть подобных «сюрпризов» должна быть освещена в уставе ЖНК, с которым, конечно, стоит обязательно ознакомиться заблаговременно.
На этапе строительства
Ипотечный кредит берут две категории людей: те, у кого нет времени, и те, кто хотел бы сэкономить. Если фактор времени не столь важен, как фактор цены, то существенно снизить стоимость жилья поможет его приобретение на этапе строительства. Здесь возможны две формы активности. Первая описывается Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившим в силу 1 апреля 2005 года. Гражданин, выбравший эту форму, называется дольщиком и финансирует работы, производимые застройщиком — строительной организацией. По мере производства работ дольщики производят выплаты с таким расчетом, что к концу строительства становятся обладателями квартиры, приобретенной со значительным (на десятки процентов) дисконтом.
В недавнем прошлом, к сожалению, институт долевого строительства дискредитировал себя чередой скандалов, вызванных недобросовестными застройщиками, не выполнившими свои обязательства перед дольщиками. Как и многие другие рыночные «болезни роста», это объясняется несовершенством законодательства на тот момент и неотлаженной системой государственного надзора. Сегодня ошибки прошлого учтены и исправлены, но они тем не менее не сведены до нуля. И этого никогда не произойдет — бизнес есть бизнес.
Вторая форма активности — жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Во многом они напоминают уже описанные ЖНК, но организуются для вложения средств в возведение зданий, а не для приобретения готового жилья. Напоминают они также и долевое строительство, с той лишь разницей, что, не связываясь с компаниями-застройщиками, кооператив сам занимается организацией всего процесса — от финансирования проектных работ до закупки материалов и найма строителей.